Miten asuntojen hinnat muodostuvat?

Miten asuntojen hinnat muodostuvat?

Jokaisella kodilla on oma tarinansa ja jokainen asunto on oma yksilönsä siinä, että identtistä asuntoa ei ole muualla maailmassa. Tämän takia asunnon hinnoittelukaan ei ole aina yksiselitteistä ja hintaan vaikuttaa moni tekijä. Yhtälöä helpottaa, että vertailukelpoisia kohteita löytyy usein useita. Välittäjän ammattitaitoa mitataan, kun vertailukelpoisia kohteita ei markkinoilla ole.

 

Hintaan vaikuttaa muun muassa:

  • Asunnon sijainti
  • Asunnon mikrosijainti talossa
  • Asunnon kunto
  • Asunnon tarjoama funktio
  • Taloyhtiön ikä ja kunto
  • Taloyhtiön remontit
  • Taloyhtiön sijainti
  • Yleinen taloustilanne
  • Asuntomarkkinan sykli

 

Myytävän asunnon hintaan vaikuttaa myös asunnon siisteys, sisustus ja ilmanlaatu näytön aikana. Ei tule myöskään unohtaa alueen mainetta, joka vaikuttaa asuinalueen vetovoimaan ja täten hintaan.

 

Asunnon sijainti

Sijainti ja mikrosijainti talossa ovat yksi merkittävin asunnon hintaan vaikuttava tekijä, ja hinnat vaihtelevat paljon eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä. Ei ole myöskään tavatonta, että postinumeroalue, katu ja rakennuksen ominaispiirteet vaikuttavat hintaan saman kaupunginosan sisällä. Tärkeää hinnoittelussa on tuntea alueen ominaispiirteet ja miten myytävä asunto eroaa tai on rinnastettavissa alueen ominaispiirteisiin. Rakennuksen arkkitehtonisella toteutuksella ja rakennusvuodella on myös merkitystä tietyn alueen sisällä.

 

Samassa talossa sijaitsevilla asunnoilla on eroavaisuuksia hinnoissa. Ylimmän kerroksen huoneisto on yleensä hinnaltaan paljon arvokkaampi kuin identtinen alemman kerroksen huoneisto. Huoneiston kerros vaikuttaa hintaan pääosin näköalan, liikenteen ja koetun rauhan vuoksi. Esimerkiksi ylimmän kerroksen asunto, josta on esteetön merinäköala, on hinnaltaan merkittävästi arvokkaampi kuin alemman kerroksen vastaava asunto, josta näkymät avautuvat vastakkaista julkisivua kohti.

 

Ikkunoiden ja näköalan ilmansuunta pohjoiseteläsuunnassa vaikuttaa myös asunnon hintaan. Eteläpuolen asunnot ovat useimmiten ostajien mieleen niiden ollessa valoisampia. Itä-länsi suunnassa samaa eroavaisuutta ei ole havaittavissa ostajien jakautuessa melko tasaisesti aamu- ja iltaihmisiin.

 

Etäisyys kaupungin keskustaan ja palvelujen äärelle vaikuttaa hintaan. Myös julkisen liikenteen saavutettavuus nostaa asunnon arvoa. Esimerkiksi metron ja linja-autoliikenteen läheisyydessä oleva asunto voi olla arvokkaampi kuin lähempänä keskustaa oleva asunto ilman hyviä julkisia yhteyksiä.

 

Ostajien käsitykset ja mieltymykset vaihtelevat paljon myös ajan hengen sekä elämäntilanteen mukaan. Esimerkiksi korona-aikana ostajat hakeutuivat kauemmaksi kaupunkien keskustoista oman rauhan perässä, mutta rajoitusten hellittäessä sama ostajakunta palasi keskustojen asuntomarkkinoille. Koulujen ja päiväkotien läheisyys on esimerkiksi lapsiperheille arvokas piirre, kun taas rauhaa arvostava voi kokea koulujen läheisyyden rauhattomuutena.

 

Kehityshankkeet

Uusien asuntojen rakentaminen ja alueen kehityshankkeet nostavat usein lähellä olevien vanhojen asuntojen hintoja. Kun alueen hintapisteet nousevat, valuu osa hintakehityksestä vanhojen asuntojen eduksi. Tämä edellyttää kuitenkin, että kauppaa on käyty uusista kohteista ja alue ei ole täysin kehitysvaiheessa. Osa ostajista karttaa kehitysalueita.

Asuinalueen maine

Asuinalueen hintatasoon vaikuttaa sen maine, joka on vaikeasti muutettavissa. Huonosta maineesta eroon pääseminen voi olla hankalaa, vaikka asuinalueelle olisi rakennettu runsaasti uusia asuntoja ja sitä mukaan asukaskanta on muuttunut. Hintaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi läheisyydessä sijaitseva vankila tai päihdehoitolaitos, jotka voivat tuoda mukanaan lieveilmiöitä.

 

Sama ilmiö toimii toisin päin – alueen vetovoimaisuus, ravintolat ja palvelut vaikuttavat hintatasoon positiivisesti.

 

Asunnon kunto

Yksi asunnon tärkeimmistä hinnanmuodostajista on sen kunto. Vierekkäiset asunnot ovat hinnaltaan eriarvoisia riippuen niiden remonttitarpeesta. Remonttitarve riippuu ostajien tarpeista ja toiveista uuden kodin suhteen. Osa toivoo täysin valmista avaimet käteen ratkaisua, kun taas toiset etsivät remontoitavaa huoneistoa. Nyrkkisääntönä voinee kuitenkin pitää, että myyjä saa paremman myyntihinnan täysin muuttovalmiista asunnosta koska remontille lasketaan riskihyöty.

 

Kalleimmat neliöt remontoida ovat kylpyhuoneet ja keittiö. Hyväkuntoiset keittiöt ja märkätilat nostavat asunnon hintaa. Mikäli taloyhtiössä on hiljattain tehty putkisaneeraus ja märkätilat sekä keittiö ovat hyvässä kunnossa, voi muun huoneiston remontin toteuttaa melko edullisesti.

 

Sisustustrendit vaikuttavat myös hintaan. Pakasta vedetystä asunnosta, joka on trendikkäästi toteutettu, saa paremman hinnan kuin käyttämättömästä asunnosta, joka on remontoitu aikaisemmilla vuosikymmenillä.

 

Asunnon tarjoama funktio

Päällekkäiset asunnot, jotka ovat neliöiltään ja näkymiltään toisiaan vastaavat voivat erota hinnaltaan merkittävästi, mikäli toinen tarjoaa ostajalle parempaa funktiota. Asunnon funktiolla tarkoitetaan asunnon soveltuvuutta ostajalle. Funktio voi tarkoittaa eri elämäntilanteissa eri asioita, mutta erinomainen esimerkki on ylimääräinen huone, joka soveltuu työ- tai lastenhuoneeksi. Pieni asunto, jossa on tilaa perheelle, on huomattavasti kalliimpi kuin samankokoinen asunto, jonka pohjaratkaisu toimii ainoastaan sinkulle tai pariskunnalle.

 

Asunnon eheys

Ensivaikutelma on ja pysyy; Usein se myös vaikuttaa hintaan. Siistiä ja siivottua asuntoa on huomattavasti helpompi myydä kuin laiminlyötyä asuntoa. Raitis ja hajuton ilma vaikuttavat myös ostajan aisteihin ja siten asunnosta syntyvään vaikutelmaan, joka vaikuttaa hintaan.

 

Stailauksella pyritään ehostamaan asunnon ensivaikutelmaa ja houkuttelemaan useampia ostajia näytöille. Hyvin stailattu koti antaa kodikkaan vaikutelman ja mahdollistaa ostajille tilaa kuvitella itsensä asumassa asunnossa. Kun positiivisen ensivaikutelman yhdistää haluttavuuden tunteeseen, voi stailauksella olla suuri vaikutus myyntihintaan.

 

Stailauksen voi myös tehdä hyvin väärin, mikäli se ei tuo esiin asunnon parhaita puolia tai tekee asunnosta tukkoisen.

 

Taloyhtiön kunto

Taloyhtiön kunto ja tulevien vuosien kunnossapitotarve on yksi suurimmista asunnon hintaan vaikuttavista tekijöistä. Esimerkiksi vierekkäiset verrattavissa olevat taloyhtiöt jossa toisessa on tulossa linjasaneeraus, on noin 1 000–1 500 € neliöltä halvempi (velaton hinta) koska osakkeita tulee lähitulevaisuudessa rasittamaan linjasaneerauksen velkaosuus.

 

Taloyhtiön kunnosta kertoo tehdyt remontit ja ennakointi tulevien suurien remonttien osalta. Taloyhtiön remontit tulee tehdä ajallaan ja tasaisesti, jottei taloyhtiön remonttivelkaa keräänny kerralla suuria määriä. Laiminlyödyt remontit voivat myös aiheuttaa ongelmia toisaalla rakennuksessa. Suurimmat kustannukset syntyvät linja-, sähkö-, ikkuna, julkisivu-, kellari/ullakko-, katto- ja hissisaneerauksista. Hyvin ja pitkäjänteisesti hoidetut taloyhtiöt pitävät arvoaan paremmin ja ovat usein asumisviihtyvyydeltään mukavampia kuin huonosti hoidetut yhtiöt. Hyvässä kunnossa olevat taloyhtiöt myyvät lähes poikkeuksetta parempaan hintaan.

 

Vuokra-asuntojen määrä yhtiössä

Vuokra-asuntojen suhdeluvulla voi myös olla vaikutusta hintaan ääripäissä. Keskimäärin asukkaat vaihtuvat useammin vuokra-asunnoissa kuin omistusasunnoissa joka vuorossaan voi aiheuttaa levottomuutta ja epäsiisteyttä. Myös asuntomarkkinatilanne ja etenkin vuokratason ja myyntihintatasojen epätasapaino voi vaikuttaa hintoihin, mikäli vuokra-asuntoja joudutaan realisoimaan. Myyntihinnoista jää tieto hintaseurantapalveluihin, mutta ei merkintää onko asunto ollut vuokrakäytössä vai osakkaalla itsellään.

 

Harva taloyhtiö kerää tietoa talon asukasrakenteesta.

 

Yleinen taloustilanne ja asuntomarkkinan vetovoimaisuus

Asuntojen hintoihin vaikuttaa useat toisiinsa kietoutuneet tekijät, korot, inflaatio, talousnäkymät, työllisyysaste ja kuluttajien luottamus. Mikäli haluat lukea tämänhetkisestä tilanteesta, lue viimeisin markkinakatsauksemme.

 

 

Mathias Heinonen

Mathias Heinonen

Vastuuvapauslauseke

Samankaltaiset artikkelit

Milloin asunto kannattaa myydä itse?

Asuntokaupassa suomalaiset tukeutuvat useimmiten kiinteistönvälittäjään, mutta tarvitseeko asian laita olla näin? Ei välttämättä! Tiettyjen ehtojen täyttyessä voi olla hyvinkin perusteltua

Läs mera

Paljonko asunnon vuokraus maksaa?

Asunnon omistamisesta ja sen vuokrauksesta syntyy erinäisiä kuluja. Tässä blogikirjoituksessa tarkastelemme vuokraustoiminnasta syntyviä kustannuksia ja tarjoamme meidän suosituksia vuokra-asuntosi hoitamiseen.

Läs mera

Mitä asunnon myynti maksaa?

Asuntoa myydessä on hyvä muistaa että erinäisiä arvaamattomia kuluja voi syntyä välityspalkkion lisäksi. Suurin kulu on yleensä luovutusvoittovero, jonka lisäksi

Läs mera

Mikä on arvoasunto tai -kiinteistö?

Termejä arvokiinteistö ja -asunto käytetään kiinteistönvälitysalalla erittäin löyhästi. Usein arvokiinteistöksi tai -asunnoksi mielletään joko kauniin fasadin omaava rakennus tai klassisesti

Läs mera

Välitämme Elämänlaatua ja Unelma-asumista

För Qvadrat är varje kund oerhört viktig, att upprätthålla våra kundrelationer är därför hörnstenen i all vår verksamhet. Våra kunder värdesätter fyra olika egenskaper i vår verksamhet framför alla andra: förtroende, servicekvalitet, resultat och engagemang.

Mathias Heinonen & Niclas Sergelius

Suosikit

Tilaa arviokäynti

Tilaa arviokäynti

Ilmainen
Tutustu

Ta kontakt

Petersgatan 20, 00140 Helsingfors

Tehdään myyntisunnitelmastanne totta!

 

Haluatko toteuttaa myyntisuunnitelmasi? Jätä yhteystietonne ja olemme teihin yhteydessä.